Surélévation d'immeubles à Genève: "pénurie de logements" vs. "réaliser des duplex" ?

À Genève, la pénurie de logements et la pression sur le marché immobilier imposent de densifier le tissu bâti existant plutôt que d’étendre la ville. Dans ce contexte, la surélévation d’immeubles et l’aménagement des combles s’imposent comme des leviers concrets pour créer des logements sans consommer de nouveaux terrains. Pour les propriétaires, ces opérations sont aussi un moyen de valoriser durablement leur patrimoine.

Mais Genève n’a pas attendu la crise actuelle pour construire en hauteur. Et si la ville était, depuis des siècles, une terre de surélévations ? Derrière un même geste, ajouter des étages à un immeuble existant, se cachent des motivations très différentes selon les époques.

Genève, une tradition séculaire de la surélévation

Les transformations du bâti genevois ne datent pas des enjeux contemporains. L’histoire de la ville est jalonnée de surélévations, construites pour des raisons qui varient selon les contextes économiques et le développement urbain.

David Ripoll, historien de l’architecture et co-auteur de l’ouvrage Surélévations, Conversations urbaines (éd. Infolio), le rappelle : «Il y a eu des surélévations de manière assez continue pendant les XVIIe et XVIIIe siècles. Mais elles sont très nombreuses pendant la première moitié du XIXe siècle.»

Ces constructions en hauteur ne sont pas d’abord liées à l’accueil des réfugiés protestants après la révocation de l’Édit de Nantes, en 1685, mais à l’attractivité de Genève. La ville est alors enserrée dans ses fortifications : les terrains à bâtir manquent et la pénurie de logements est déjà une préoccupation, un tissu urbain qui sera profondément transformé au XIXe siècle avec la création de la ceinture fazyste.

Les motivations sont aussi économiques. « Il existe quand même des zones non bâties à l’intérieur des fortifications, dans le noyau historique, poursuit David Ripoll. C’est le cas, par exemple, à Coutance et à la rue Rousseau. Mais le choix de surélever était dicté par la recherche de rendement. »

Les surélévations se développent surtout le long des axes commerçants, comme les Rues basses. Les étages supérieurs accueillent alors des logements bon marché, mais aussi les ateliers des horlogers, les célèbres cabinotiers.

Surélévation ou aménagement de combles : de quoi parle-t-on ?

Souvent évoqués dans le débat urbain genevois, ces deux termes recouvrent des opérations distinctes.

La surélévation consiste à ajouter un ou plusieurs étages à un bâtiment existant, modifiant sa hauteur et son volume. Au sens de la loi sur les constructions et installations diverses (LCI), elle constitue une transformation entraînant un dépassement du gabarit autorisé. Elle crée de nouvelles surfaces habitables sans emprise supplémentaire au sol.

L’aménagement des combles, lui, transforme le volume déjà existant sous la toiture (généralement un grenier) en surface habitable. L’opération ne modifie ni le gabarit ni le volume extérieur du bâtiment : elle optimise l’existant. Elle reste néanmoins soumise aux exigences de la LCI, notamment en matière d’habitabilité, d’éclairage naturel et d’accès.

Les deux démarches répondent à la même logique : mieux exploiter le bâti existant pour absorber la pression du logement. Sur un territoire aussi contraint, le principe de « construire la ville sur la ville » s’est imposé dans le débat urbanistique genevois à partir des années 1980-1990. L’objectif : densifier les quartiers déjà urbanisés plutôt que d’étendre la ville sur de nouveaux terrains, afin de préserver les sols non construits en périphérie tout en absorbant la croissance démographique.

Concrètement, cela passe par une intensification des usages du bâti (surélévations, transformations, reconversions, optimisation des volumes) dans une ville déjà parmi les plus denses de Suisse. La surélévation et l’aménagement des combles permettent d’agir « dans le volume » plutôt que « sur le sol».

La loi 10088, cadre légal de la surélévation à Genève

En 2024, selon l’Office cantonal de la statistique (OCSTAT), les surélévations ont permis de créer 164 logements dans le canton ; les aménagements de combles, 41 supplémentaires. Ces réalisations s’appuient sur un cadre légal défini notamment par la loi 10088.

Communément appelée « loi sur les surélévations », elle a été adoptée en février 2008, dans un contexte de pénurie déjà installée. Fruit d’un compromis, le texte est intervenu après de nombreux débats sur l’intégration architecturale et l’impact patrimonial, et après deux référendums contre une première version. Révisé, il a finalement été accepté par près de 90 % des votants. La loi ne supprime pas les contraintes réglementaires : elle redéfinit les conditions d’octroi des autorisations pour faciliter les projets compatibles avec les exigences techniques, patrimoniales et urbanistiques.

Elle s’applique principalement aux zones 2 et 3 du canton, qui couvrent l’essentiel des quartiers urbains. La zone 2 correspond aux quartiers denses bâtis sur le territoire des anciennes fortifications et aux secteurs nettement urbains contigus : Plainpalais, la Jonction, Saint-Gervais ou les Pâquis. La zone 3 concerne les secteurs dont la transformation en quartiers urbains est très avancée.

Dans ces périmètres, les surélévations sont autorisées sous conditions et peuvent permettre, selon les cas, l’ajout d’un à deux étages. Chaque projet reste analysé en fonction de son environnement bâti et de ses caractéristiques techniques.

Lorsqu’elles concernent des logements locatifs, ces opérations relèvent par ailleurs de la LDTR, qui encadre les loyers et le rendement admissible afin de limiter les hausses liées aux travaux. Après transformation, les loyers sont généralement contrôlés pendant cinq ans.

Surélévation et pénurie de logements : que peut-on vraiment en attendre ?

Le titre de cet article pose volontairement la question : la surélévation sert-elle d’abord à loger, ou à créer des appartements de standing ? La réponse honnête tient en une distinction d’échelles.

À l’échelle de la ville, l’apport reste modeste en volume. Les quelques dizaines à centaines de logements produits chaque année ne résorbent pas, à eux seuls, la pénurie genevoise. Plusieurs analyses relèvent d’ailleurs que les surélévations réalisées ne correspondent pas toujours aux immeubles désignés comme « susceptibles d’être surélevés » : c’est la faisabilité technique et économique d’une opération qui décide, davantage que la carte.

À l’échelle du bâtiment, en revanche, l’opération est très qualitative : derniers étages lumineux, attiques avec vue, hauteurs sous plafond généreuses. Une fois passée la période de loyers contrôlés, ces logements se positionnent souvent sur le haut du marché. Ce n’est pas une contradiction, mais un arbitrage assumé : la surélévation densifie sans étaler la ville, valorise le patrimoine des propriétaires et finance la rénovation de l’existant, sans prétendre, à elle seule, répondre à la demande de logements abordables.

C’est précisément pour concilier ces objectifs parfois divergents (densification, qualité architecturale, viabilité économique et respect du locataire) que le cadre légal et l’accompagnement professionnel jouent un rôle déterminant.

La méthode ABCD : évaluer la faisabilité d’une surélévation

Envie de prendre de la hauteur ? Encore faut-il que le projet s’intègre à son environnement. Élaborée par les autorités cantonales et la Ville de Genève, la méthode ABCD s’appuie sur quatre échelles d’analyse pour apprécier chaque projet.

Le rôle des régies dans un projet de surélévation

Un projet de surélévation mobilise de nombreux acteurs : propriétaires, autorités cantonales, architectes, ingénieurs. La régie, elle, pilote l’opération et en assure la coordination globale.

Moser Vernet & Cie accompagne les propriétaires d’immeubles à chaque étape, de l’étude de faisabilité à la livraison des logements, en intégrant les contraintes techniques, réglementaires et financières, sans oublier le suivi des locataires pendant le chantier. Les responsables de projet font le lien entre les intervenants et garantissent la cohérence d’opérations où chaque surélévation doit concilier densification, qualité architecturale et viabilité économique.

Pour Vasile Railean, gérant technique chez Moser Vernet & Cie, « ce type de projet est très enrichissant », tant sur le plan technique qu’humain. « Nous accompagnons au quotidien les propriétaires, mais aussi les locataires. Cela requiert une écoute et un dialogue constants.»

Du projet au chantier : les étapes clés d’une surélévation

Où peut-on surélever à Genève ? Les cartes indicatives du Système d’information du territoire à Genève (SITG) offrent une première réponse. Inscrites dans la politique cantonale de densification liée à la loi 10088, elles identifient les bâtiments susceptibles d’accueillir une surélévation, via un classement en vert, jaune et rouge qui donne une première indication de faisabilité.

Vient ensuite le dépôt de la demande d’autorisation de construire (DD), instruite par les services compétents, notamment l’Office des autorisations de construire (OAC), avec l’intervention de la Commission des monuments, de la nature et des sites (CMNS) lorsque le bâtiment présente un intérêt patrimonial.

Coûts et délais doivent être évalués dès le départ : ils dépendent directement de la complexité du projet, de l’état du bâtiment et des contraintes propres à chaque immeuble.

Surélévations à Genève : quatre réalisations emblématiques

Ces dernières années, Moser Vernet & Cie a piloté plusieurs opérations qui montrent comment la surélévation et l’aménagement des combles transforment un immeuble existant tout en respectant son identité architecturale.

Rue de l’Athénée
Une surélévation en dialogue avec la nature

Au 31-35 rue de l’Athénée, la surélévation se fond dans son environnement. Le projet portait sur l’aménagement d’un étage au sein d’un ensemble de trois immeubles, auparavant occupé par des greniers et des buanderies, soit 1300 m² de surface brute.

Fabrice Jucker, fondateur du bureau Architectures Jucker, explique : « C’est un très bel immeuble datant du début des années 1930, intégré dans un ensemble bénéficiant d’une protection spécifique sur les ensembles d’immeubles du XIXe siècle et du début du XXe siècle. Toute la difficulté est d’apporter quelque chose sans enlever ce qui existe. »

La nouvelle façade devait s’inscrire dans cette continuité, non pas en prolongeant la vigne vierge qui la couvre en partie, mais en y faisant écho par un décor végétal coloré. L’orange s’est imposé : « C’est la couleur exacte des enduits d’origine du bâtiment. » L’intervention a permis la création de sept appartements, avec une hauteur sous plafond hors norme de 2,85 mètres.

Rue de Contamines
La création de duplex de standing

Le 3 de la rue de Contamines illustre une autre surélévation réussie. Architecte associé chez BCMA architectes, Stefano Marello a piloté un projet consistant à aménager les niveaux supérieurs et à surélever de deux étages un immeuble des années 1950. « Nous étions fiers d’intervenir sur un bâtiment de Maurice et Pierre Braillard.»

L’intervention a transformé les combles et la toiture en un étage complet, avant d’ajouter un niveau de type attique, permettant la création de trois appartements en duplex de grand standing, d’environ 150 à 190 m², organisés sur plusieurs niveaux. Sur le plan architectural, le parti pris a cherché l’harmonie avec l’immeuble d’origine, en s’adaptant à ses différentes façades (plus ouvertes côté parc, plus fermées côté rue) pour une surélévation lisible mais intégrée, sans superposition brutale.

Rue de la Scie
Un couronnement contemporain face à la rade

À la rue de la Scie, aux Eaux-Vives, un immeuble construit en 1899 par l’architecte Léon Bovy a fait l’objet d’une surélévation d’envergure. Conçu par l’Atelier d’architecture Jacques Bugna, le projet a ajouté trois niveaux de logements, dont un dernier niveau en attique largement ouvert sur le panorama du lac.

Pensée comme un couronnement contemporain, l’intervention affirme une écriture architecturale distincte tout en préservant la continuité avec l’édifice d’origine. Côté cour, l’opération a revalorisé les espaces existants et ajouté deux pièces et une salle de bain à certains appartements. Elle a aussi introduit de nouvelles typologies, mêlant appartements de plain-pied et duplex reliés à l’attique, avec de vastes terrasses ouvertes sur la rade.

La valeur patrimoniale du bâtiment a été préservée. « C’était très important, confirme l’architecte Liliana Cardoso. Le chantier a permis de découvrir et de restaurer des fresques Art nouveau dans les entrées 5 et 7.»

Rue du 31-Décembre
Un nouvel étage en toiture

Aux Eaux-Vives également, au 43 rue du 31-Décembre, un important projet s’achève : la transformation d’un immeuble de six étages datant des années 1980.

Javier Müller, architecte au bureau ai4, précise : « Il s’agissait d’un bâtiment de six étages avec un rajout qui n’utilisait pas toute la surface de l’immeuble. Cet espace était occupé par un cabinet de physiothérapie. » La suppression de ce volume partiel en toiture a permis de reconstruire un étage complet dans le gabarit existant, sans retrait ni balcons, afin d’optimiser la surface constructible. Le nouvel étage accueille deux appartements de grande taille, de 4 et 5 pièces, avec une vue dégagée.

Matériaux et techniques de surélévation

Derrière ces réalisations, plusieurs matériaux et techniques coexistent, selon les contraintes du bâtiment et les objectifs architecturaux.

Le verre occupe une place centrale rue de l’Athénée, retenu pour préserver l’impression de légèreté recherchée, le décor végétal y est protégé entre deux plaques de verre. « Le verre bénéficie d’une très bonne tenue dans le temps, surtout lorsqu’il est en hauteur et moins exposé aux impacts », souligne Fabrice Jucker. Rue de la Scie, le verre habille également l’attique: ses trois côtés sont revêtus d’une enveloppe légère en verre structuré, dont une couche d’émail réduit les phénomènes de brillance depuis la rade et atténue la présence visuelle du nouveau volume.

Ailleurs, le choix des matériaux découle surtout des contraintes techniques, capacité portante des immeubles et nécessité d’intervenir en légèreté sur des structures en béton existantes.

Rue de Contamines, la surélévation repose sur une structure hybride : principalement du bois, avec des éléments porteurs légers et des planchers souvent préfabriqués pour limiter les charges, complété par des poutres métalliques pour les portées principales. En façade, des poteaux en béton préfabriqué assurent la continuité avec le caractère minéral de l’existant. Bois, métal et béton existant s’y combinent.

Rue du 31-Décembre, le choix s’est porté sur une structure entièrement en bois (sapin lamellé-collé, murs et planchers sandwich préfabriqués livrés sur chantier) pour limiter la surcharge. Le système s’appuie sur la cage d’escalier et le noyau central en béton existants, complétés ponctuellement par des éléments coulés sur place, notamment pour prolonger les cages d’ascenseur et d’escalier.

Surélévation et performance énergétique

Les surélévations et l’aménagement des combles ne se limitent pas à l’optimisation de surface ou à la valorisation immobilière. Ils s’inscrivent de plus en plus dans une démarche de rénovation énergétique. À Genève, ces projets participent à l’assainissement du parc immobilier, qui pèse lourd dans la consommation d’énergie du canton, en mobilisant des interventions sur l’enveloppe, les installations techniques ou la production de chaleur, avec des effets directs sur les consommations et le confort des habitants.

Rue du 31-Décembre, les façades existantes en béton préfabriqué ont été conservées mais entièrement mises à niveau, grâce à une isolation par l’extérieur et au remplacement des fenêtres par du triple vitrage. Une nouvelle enveloppe thermique performante en résulte : les étages atteignent le standard HPE, l’attique le THPE.

Gérant technique de l’immeuble de Contamines, Daniel Cadene souligne : « La surélévation a été l’occasion d’installer des panneaux solaires photovoltaïques et une ventilation mécanique centralisée. » Autant de dispositifs qui réduisent l’indice de déperdition de chaleur et valorisent le bâtiment.

Suréléver son immeuble à Genève : par où commencer ?

À Genève, construire vers le haut s’impose comme une réponse concrète à la rareté du sol, et comme une manière de faire évoluer la ville sur elle-même, sans l’étaler. Pour les propriétaires, c’est aussi l’occasion de valoriser leur patrimoine et d’améliorer la performance énergétique de leur immeuble, à condition de s’entourer des bons partenaires.

Vous possédez un immeuble en zone 2 ou 3 et vous vous interrogez sur son potentiel de surélévation ? Les équipes de Moser Vernet & Cie vous accompagnent, de l’étude de faisabilité à la livraison des logements.